Direttiva Case Green: cosa prevede il recepimento italiano
L'Italia ha recepito nel 2026 la Direttiva Case Green (direttiva UE 2024/1275, EPBD): il decreto introduce classi APE armonizzate, edifici a emissioni zero per le nuove costruzioni e obiettivi di riduzione dei consumi del parco residenziale — meno 16% al 2030, meno 20-22% al 2035. Per proprietari e imprese cambiano regole su APE, caldaie a gas e ristrutturazioni.
Il decreto legislativo di recepimento, approvato dopo un lungo confronto tra Governo, regioni e categorie tecniche, arriva al termine fissato da Bruxelles di maggio 2026 con un testo che bilancia obblighi europei e specificità del patrimonio nazionale: nuovi standard per i certificati energetici, traguardi di riduzione dei consumi per il patrimonio edilizio residenziale e non residenziale e regole più stringenti per gli edifici di nuova costruzione.
Il cuore della direttiva resta la logica della “prestazione”: non prescrizioni tecnologiche obbligate per ogni edificio, ma obiettivi di risultato misurati sui consumi medi dell'intero stock nazionale. Per gli edifici residenziali la traiettoria europea chiede una riduzione del consumo energetico primario medio del 16% al 2030 e del 20-22% al 2035 rispetto ai livelli del 2020, ottenibile anche intervenendo in modo mirato sulle unità con le prestazioni peggiori. Per il non residenziale vale il principio MEPS (Minimum Energy Performance Standards): entro date definite le porzioni meno efficienti del parco dovranno raggiungere soglie minime di classe energetica.
Il recepimento italiano, secondo le prime letture degli esperti del settore, ha puntato su tre elementi di alleggerimento rispetto alle ipotesi iniziali: ampie deroghe per il patrimonio storico e vincolato, che in Italia rappresenta una quota significativa dello stock; riconoscimento del ruolo dei bonus fiscali come leva principale per raggiungere gli obiettivi; e attenzione alla fattibilità tecnica ed economica, che consente esenzioni documentate quando l'intervento non è proporzionato. Un impianto normativo che, se da un lato rassicura i proprietari, dall'altro richiederà piani di ristrutturazione di lungo periodo e un mercato delle imprese pronto a sostenere volumi crescenti di lavori di efficientamento.
Cosa cambia per le nuove costruzioni? Lo standard a emissioni zero
Per le nuove costruzioni la direttiva introduce il concetto di “Zero-Emission Building” (ZEB), edificio a emissioni zero in esercizio. In Italia la definizione nazionale di ZEB si applica già alle nuove costruzioni avviate negli ultimi anni in coerenza con gli standard nazionali di edificio a energia quasi zero, ma il recepimento 2026 rafforza i requisiti: prestazione energetica molto elevata, domanda residua coperta interamente da fonti rinnovabili prodotte in loco, nelle vicinanze o tramite comunità energetiche, e nessuna emissione di carbonio in sito da combustibili fossili.
In pratica, nelle nuove costruzioni non sarà più possibile installare caldaie a gas come unico generatore: serviranno pompe di calore, allaccio a teleriscaldamento efficiente o sistemi ibridi coerenti con la definizione ZEB, abbinati obbligatoriamente a impianto fotovoltaico dove tecnicamente ed economicamente fattibile. Una rivoluzione per la filiera delle costruzioni nuove, che secondo le stime di ANCE interessa in Italia un flusso annuo di alcune decine di migliaia di unità immobiliari, con ricadute dirette su progettisti, installatori e produttori di impianti.
La direttiva prevede inoltre requisiti per le infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici negli edifici nuovi e in quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti: pre-cablaggio dei posti auto negli edifici residenziali con più di un determinato numero di posteggi e punti di ricarica veri e propri in quelli non residenziali. Un capitolo che, unito al recepimento nazionale, richiede aggiornamenti puntuali nei regolamenti edilizi comunali e nelle prassi di progettazione dei parcheggi.
Quali obblighi per il parco edilizio esistente al 2030?
Il capitolo più delicato del recepimento riguarda il parco esistente, che in Italia conta secondo le stime ENEA oltre 12 milioni di edifici residenziali, di cui una quota maggioritaria in classi energetiche basse (E, F e G) e con un'età media elevata: oltre la metà dello stock è stato costruito prima dell'entrata in vigore delle prime norme sul risparmio energetico degli anni Settanta. La direttiva chiede agli Stati membri di definire piani nazionali di ristrutturazione con traguardi intermedi e misure di accompagnamento.
Il recepimento italiano si affida in larga misura allo strumento degli incentivi fiscali: Bonus ristrutturazioni al 50%, Ecobonus e Conto Termico 3.0 sono le leve individuate per spingere le “ristrutturazioni profonde”, definite come interventi capaci di ridurre il fabbisogno energetico di almeno il 60% o di portare l'edificio in classe elevata. Secondo le elaborazioni del CRESME citate dagli operatori, il mercato italiano della riqualificazione energetica vale già decine di miliardi di euro l'anno, ma la quota di interventi davvero “profondi” resta minoritaria: la maggior parte dei cantieri riguarda sostituzioni puntuali di serramenti o generatori.
Per il settore non residenziale — uffici, scuole, ospedali, centri commerciali — entrano in gioco gli standard minimi di prestazione: entro il 2030 le unità con le prestazioni peggiori (indicativamente il 16% dello stock) dovranno raggiungere soglie definite, con una seconda scadenza al 2033 per una quota ulteriore. Per la pubblica amministrazione il recepimento prevede un ruolo di apripista, con obblighi più stringenti sugli edifici pubblici, coerentemente con i programmi di riqualificazione già avviati con i fondi del PNRR.
Come cambia il certificato APE con la nuova scala europea?
Tra le novità operative più immediate del recepimento c'è la riforma dell'Attestato di Prestazione Energetica. La direttiva impone un'armonizzazione europea delle classi: la scala va dalla A0 (edifici a emissioni zero) alla G, con le classi intermedie ridistribuite secondo criteri comuni. Le regioni italiane, che gestiscono i registri dei certificatori, dovranno adeguare i software di certificazione e le procedure di registrazione.
Il nuovo APE conterrà più informazioni: oltre ai consumi, indicatori sulle emissioni in esercizio, sulla presenza di impianti da fonti rinnovabili, sulla predisposizione alle infrastrutture di ricarica elettrica e, in prospettiva, riferimenti al calcolo dell'impronta di carbonio dell'intero ciclo di vita dell'edificio per le nuove costruzioni di grandi dimensioni. Per proprietari e acquirenti significa un documento più leggibile e confrontabile; per i certificatori, un aggiornamento professionale obbligato.
Resta centrale il ruolo dell'APE nelle compravendite e nelle locazioni: il certificato deve essere disponibile già in fase di annuncio e allegato al rogito o al contratto. Con la nuova scala europea, secondo gli osservatori, il differenziale di valore tra edifici in classi alte e basse — il cosiddetto “green premium” — è destinato a diventare più visibile anche sul mercato italiano, dove le analisi OMI registrano già differenze di prezzo percepibili tra immobili efficienti e non nelle grandi città.
Deroghe, edifici storici e fattibilità tecnica: chi è esente
Il recepimento italiano ha lavorato a fondo sul capitolo delle esenzioni, decisivo in un Paese dove, secondo le stime, una quota rilevante del patrimonio edilizio è sottoposto a vincoli di tutela paesaggistica o storico-architettonica. Sono esclusi dagli obblighi più stringenti gli edifici ufficialmente tutelati per particolare valore architettonico o storico, quelli di culto, gli edifici temporanei, quelli indipendenti di superficie utile ridotta e le seconde case utilizzate per pochi mesi l'anno, secondo le definizioni attese nei decreti attuativi.
Ampio spazio anche alla deroga per sproporzione tra costi e benefici: quando l'adeguamento richiede investimenti non ragionevoli rispetto al valore dell'immobile o non è tecnicamente fattibile senza alterarne il carattere, il proprietario può documentare l'esenzione. Le categorie professionali chiedono però che i criteri di valutazione siano uniformi a livello nazionale, per evitare un mosaico di interpretazioni diverse tra Comuni e Soprintendenze.
Gli esperti sottolineano un punto: le deroghe escludono dagli obblighi, non dalle opportunità. Anche sugli edifici vincolati sono possibili interventi di efficientamento compatibili con la tutela — isolamenti dall'interno, sostituzione dei generatori, fotovoltaico integrato — che restano pienamente accessibili agli incentivi fiscali e possono migliorare sensibilmente comfort e costi di gestione.
Impatto su imprese, professionisti e proprietari: le scadenze da segnare
Per la filiera delle costruzioni il recepimento della EPBD è un segnale di lungo periodo: la domanda di riqualificazione energetica è destinata a restare strutturalmente elevata per almeno un ventennio. Le associazioni di categoria stimano che per raggiungere gli obiettivi europei servirà portare il tasso di ristrutturazione profonda del parco edilizio dagli attuali livelli, stimati intorno allo 0,5-1% annuo, a quote significativamente superiori, con ricadute occupazionali positive su muratori, installatori, termotecnici e certificatori.
Per i proprietari, le scadenze da tenere d'occhio sono quelle dei piani nazionali di ristrutturazione e delle verifiche intermedie al 2030 e al 2035, oltre alle regole immediate su nuove costruzioni, APE e sistemi tecnici. Chi programma una ristrutturazione nel 2026-2027 trova un quadro incentivi stabile ma in evoluzione: la tendenza legislativa, confermata anche dalle bozze di riforma fiscale, è quella di premiare gli interventi integrati (involucro più impianti) rispetto alle sostituzioni singole.
Il quadro europeo si completa con le revisioni intermedie previste dalla direttiva: entro il 2028 la Commissione valuterà i progressi degli Stati membri e potrà aggiornare gli obiettivi. Per l'Italia, che con il Superbonus ha già sperimentato — tra luci e ombre — cosa significa muovere decine di miliardi di euro di riqualificazioni, la sfida dei prossimi anni sarà trasformare l'obbligo europeo in un programma industriale stabile, con regole chiare, incentivi prevedibili e una filiera di imprese adeguatamente dimensionata.
