Mercato immobiliare 2026: il quadro generale dei prezzi delle case

I prezzi delle case in Italia salgono ancora nel 2026: secondo le prime elaborazioni su dati ISTAT e OMI, le quotazioni crescono in media del 2-4% tendenziale, con il nuovo più forte dell'usato e Milano sopra i 5.000 euro al metro quadrato. A sostenere il mercato sono il calo dei tassi sui mutui e la ripresa delle compravendite.

La fotografia che emerge a metà 2026 è quella di un mercato a due velocità: le grandi città e le aree a forte attrattività economica spingono i valori verso l'alto, mentre i piccoli centri e le aree interne restano su dinamiche piatte o ancora negative. L'indice dei prezzi delle abitazioni nuove corre più di quello delle esistenti, confermando la centralità della classe energetica nelle scelte degli acquirenti.

A sostenere i prezzi concorrono tre fattori: il calo dei tassi sui mutui, che dopo la fase restrittiva della BCE ha riportato le rate nella fascia di sostenibilità per le famiglie a reddito medio-alto; la scarsità strutturale di offerta di immobili nuovi o ristrutturati in classe energetica elevata, che concentra la domanda su un paniere ristretto; e il ritorno della componente di investimento, con la locazione breve e il rendimento da affitto che nelle grandi città superano stabilmente il 4-5% lordo annuo.

Le compravendite, dopo la frenata del biennio dei tassi alti, mostrano segnali di stabilizzazione: le stime basate sui dati di compravendita indicano volumi vicini ai livelli dell'anno precedente, con una composizione che premia le unità di taglio medio e le soluzioni per la prima casa. Gli istituti di credito segnalano una ripresa graduale delle erogazioni di mutui, in particolare verso gli under 36 e verso gli immobili in classe energetica alta, favoriti dalle condizioni dei mutui green.

Milano, Roma e le grandi città: dove i prezzi corrono di più

Milano conferma il suo ruolo di locomotiva del mercato residenziale italiano: le quotazioni medie si collocano secondo le stime degli operatori oltre i 5.000 euro al metro quadrato, con il nuovo che nelle zone di trasformazione urbana — da Porta Nuova alle aree ex scali ferroviari — supera ampiamente le soglie psicologiche raggiunte negli anni precedenti. La domanda è sostenuta dal mercato del lavoro, dalla popolazione studentesca e dagli eventi internazionali in agenda, e il differenziale con il resto del Paese continua ad allargarsi.

Roma mostra una dinamica più sfumata: i prezzi crescono ma con ritmi inferiori a quelli milanesi, con punte nelle zone semicentrali servite dalle nuove linee della metropolitana e stabilità nelle periferie. Nel resto del Nord, Torino e Bologna registrano rialzi nell'ordine del 3-5% secondo le prime stime, spinte da università, servizi e qualità della vita; Genova resta più contenuta ma in recupero. Al Centro, Firenze tiene grazie al turismo e alla domanda internazionale, con quotazioni che nei quartieri storici competono con quelle milanesi.

Al Sud e nelle Isole il quadro è eterogeneo: Napoli, Bari e Palermo mostrano variazioni positive ma modeste, concentrate sui quartieri centrali e sulle zone a vocazione turistica, dove la locazione breve sostiene i valori. Catania beneficia del ciclo di investimenti industriali dell'area etnea. Restano deboli i mercati dei capoluoghi minori e delle aree interne, dove il calo demografico continua a pesare più di qualsiasi incentivo: in diverse province le quotazioni reali, al netto dell'inflazione, sono ancora inferiori ai livelli di dieci anni fa.

Quanto costa il nuovo rispetto all’usato? Il green premium si allarga

Il dato strutturale del 2026 è l'allargamento del divario tra immobili nuovi o ristrutturati in classe energetica elevata e il resto dello stock. Le elaborazioni OMI e le analisi dei principali portali segnalano che le unità in classe A o B registrano rialzi superiori alla media di mercato, mentre gli immobili in classe F e G — che secondo le stime ENEA rappresentano ancora la maggioranza del parco italiano — subiscono sconti negoziali crescenti, in alcuni segmenti oltre il 10% rispetto alle richieste iniziali.

A spingere il “green premium” concorrono motivazioni economiche e regolatorie: bollette più leggere, migliore accessibilità al credito con i mutui green e l'effetto atteso della Direttiva Case Green, che nei prossimi anni renderà la classe energetica un fattore sempre più determinante nella commerciabilità degli immobili. Gli agenti immobiliari segnalano che ormai la classe energetica è tra le prime tre domande degli acquirenti, insieme a prezzo e posizione.

Per chi vende un immobile datato, la strategia consigliata dagli operatori è duplice: o riqualificare prima della vendita — approfittando del Bonus ristrutturazioni al 50% e dell'Ecobonus — oppure scontare correttamente il prezzo tenendo conto dei costi di adeguamento che l'acquirente dovrà sostenere. Gli immobili “di mezzo”, né efficienti né scontati, sono quelli che nel 2026 restano più a lungo sul mercato.

Le compravendite aumentano o calano? Mutui, tassi e accessibilità

Il canale del credito è il principale alleato del mercato 2026. Dopo il picco restrittivo, i tassi medi sui mutui a tasso fisso sono rientrati secondo le rilevazioni della Banca d'Italia in una fascia che gli operatori collocano tra il 3% e il 4% per i profili migliori, con spread ulteriormente ridotti per i mutui green e per gli under 36 coperti dal Fondo garanzia prima casa. Il risultato è una rata mensile sostenibile per una quota maggiore di famiglie, che ha riattivato la domanda che tra il 2023 e il 2024 era rimasta alla finestra.

Resta perð il nodo dell'accessibilità: nelle grandi città il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile è ai massimi storici, e per una famiglia a reddito medio l'acquisto di una casa a Milano richiede ormai un numero di anni di stipendio nettamente superiore alla media nazionale. Le risposte del mercato sono la migrazione verso l'hinterland e le città medie — dove crescono compravendite e prezzi — e l'aumento della quota di acquisti con sostegno familiare, che secondo le indagini di settore riguarda una quota rilevante dei compratori under 40.

Sul fronte locativo, i canali restano tesi: i canoni nelle grandi città continuano a crescere più dei prezzi di vendita, spinti dalla domanda di studenti e lavoratori e dalla riduzione dell'offerta abitativa destinata alla locazione lunga. Un equilibrio che rende l'investimento immobiliare a reddito nuovamente attraente e che spiega il ritorno dei capitali privati sul residenziale.

I prezzi delle case scenderanno nel 2027? Le previsioni degli analisti

Gli scenari degli analisti per la seconda metà del 2026 e per il 2027 convergono su un quadro di crescita moderata: con l'inflazione sotto controllo, i tassi in normalizzazione e il reddito reale delle famiglie in lieve recupero, la domanda di abitazioni dovrebbe mantenersi sui livelli attuali o in lieve aumento. I prezzi nominali dovrebbero crescere in media tra il 2% e il 3% annuo, con punte superiori nelle città più attrattive e nel segmento del nuovo efficiente.

I rischi dello scenario sono noti: un eventuale ritorno della tensione sui mercati finanziari, l'evoluzione del mercato del lavoro e, soprattutto, la demografia, che nel medio periodo ridurrà il numero di famiglie acquirenti potenziali. A questi si aggiunge l'incognita regolatoria europea: il recepimento della Direttiva Case Green, rendendo più stringenti gli standard sul patrimonio esistente, potrebbe accelerare la polarizzazione dei valori tra immobili efficienti e immobili da riqualificare.

Per chi compra casa nel 2026, il consiglio degli esperti resta quello di sempre: valutare la classe energetica come un costo o un risparmio futuro, negoziare con realismo sull'usato datato e verificare la sostenibilità della rata con margine di sicurezza. Per chi vende, la finestra è favorevole nei centri maggiori: la domanda c'è, ma premia gli immobili presentati bene, documentati e con un APE aggiornato già in fase di annuncio.